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martes, 24 de noviembre de 2015

¿Por qué todo abogado necesita conocer la forma en la que juez dirige el juicio?

Te hago una pregunta ¿Crees que es razonable conocer la forma en la que el juez ante el que tendrás que intervenir dirige el acto judicial (audiencia previa, juicio oral, etc.)? Si la respuesta es afirmativa, continúa leyendo este artículo y si no lo es, te recomiendo encarecidamente que también lo hagas, pues vamos a examinar una de esas cuestiones en la que no todos los abogados reflexionan, pero que a la hora de verdad constituye un principio esencial para la preparación de nuestra intervención ante los tribunales.

Imagina que tienes un juicio y cuando llega el turno de presentar tus conclusiones el juez te dice que dispones de cinco minutos para informar. Supón que aun disponiendo de una buena técnica de interrogatorio, el juez te llama la atención en reiteradas ocasiones debido a la forma “incorrecta” en la que haces las preguntas al testigo. Finalmente, figúrate que al comenzar el juicio el juez adopta una actitud vehemente dirigida a que las partes alcancen una transacción, transmitiéndote que te conviene llegar a un acuerdo porque si no….

En todas estas situaciones, es obvio que el abogado se llevará una sorpresa, a modo de verdadero imprevisto, que podría haber sido evitada de haber actuado con más prevención. Y lo peor es que tal imprevisto puede afectar seriamente las posibilidades de defensa del asunto, lo que nos demuestra la importancia vital que tiene el conocer la forma en la que el juez dirige el acto judicial.

Profundizando algo más en el tema, considero que esta necesidad de conocimiento del juez encuentra su fundamento en dos perspectivas complementarias. Una primera, la formal o procesal y otra, la emocional.

Respecto a la primera, nos referimos al conocimiento de determinados aspectos que, vinculados a la forma de actuar del juez, puede ayudarnos a prestar nuestros servicios profesionales en cualquier litigio con la máxima eficacia, si bien, dicho conocimiento tendrá que centrarse en aquellos aspectos que puedan tener, directa o indirectamente, alguna repercusión tanto en la preparación de la audiencia o del juicio como en el momento de celebración de dichos actos.

A modo de ejemplo, destaco algunos de los factores, entre otros muchos, a tener en consideración en cuanto a la forma de actuar los jueces en sala:

En la audiencia previa.

Si el juez proactivo, en el sentido de que mantiene una comunicación abierta con los letrados durante la celebración o es por el contrario distante y formalista, es decir, que limita sus intervenciones a la conducción del acto procesal dando escasa participación a los letrados.Si conduce la audiencia previa agotando todos y cada uno de los trámites establecidos en la LEC o si limita su actuación a algunos de estos, obviando otros.Si es propenso a facilitar una transacción entre las partes durante las dos fases de conciliación de la audiencia previa.

Durante el acto del juicio oral.

Si es flexible en los interrogatorios, en el sentido de permitir a los letrados que entren a fondo en los interrogatorios, interrumpiendo en escasas ocasiones.Si limita el tiempo de las conclusiones.Si está atento a la exposición de nuestras conclusiones.

En cuanto a la segunda, se centra en que los abogados debemos ser conscientes de que al interactuar con seres humanos, por muy revestidos que se encuentren de facultades forenses excepcionales, éstos tienen en su haber sus experiencias vitales que han generado inevitablemente condicionantes y prejuicios de toda naturaleza, y que van a influir en la forma en la que nos van primero a prejuzgar y, luego, a juzgar.

Ello nos lleva inevitablemente a las emociones, porque todos estos condicionantes están determinados por inclinaciones afectivas y emocionales que definen el estado de ánimo de las personas en determinado momento, razón ésta que todo buen abogado debe considerar, ya que en la medida en que sepa establecer un contacto emocional y afectivo con el juez o miembros del jurado, sabrá calibrar su intervención adaptándola al estado de su entorno.

Siendo un poco más concretos, cuando el abogado entre en sala deberá disponer de diversa información que, contrastada con el primer contacto visual con su auditorio, le permitirá conocer el estado anímico reinante, y adaptar su conducta al mismo. Un buen abogado sabrá cuando el juez está cansado porque lleva ya diez juicios antes que el nuestro o porque el juicio precedente ha durado más de dos horas. También sabrá, de un simple vistazo si el juez está de buen humor o contrariado por alguna circunstancia que desconocemos.

Formal o flexible; proactivo o distante, etc. son rasgos de los que participan los jueces, y cuyo conocimiento previo puede ayudarnos a aprovechar mejor nuestro tiempo a la hora de preparar una audiencia previa o un juicio, ya que sabremos exactamente, al menos con una importante certeza, cómo se va a desarrollar el acto procesal y que pasos tendremos que dar evitando incidencias que, en unas ocasiones, provocan malestar (no entregar copias de los documentos a la otra parte) y en otras pueden ser determinantes para el resultado del litigio (un mal interrogatorio o realizar un informe desastroso ante una inesperada limitación del tiempo de conclusiones).

Por lo tanto, nos encontramos ante una cuestión de pura estrategia, en la que el abogado, sabedor de la importancia que para su defensa tiene el conocimiento del juez, se ocupará de conocerlo a fondo antes de su intervención.

¿Y cómo voy a conocer al juez? ¿No tengo ya suficiente con lo complejo que es preparar el asunto como para encima tener que “estudiar” a cada juez con el que tenga que celebrar un juicio?

Pues aparte de las formas tradicionales (preguntar a los procuradores o a otros abogados), en nuestro despacho disponemos de unos formularios que hemos elaborado con la finalidad de conocer la forma en la que el juez dirige el acto judicial y que todo abogado debe cumplimentar al terminar el juicio. Estos formularios son de gran utilidad, ya que cada vez que algún compañero tiene un juicio, lo primero que hace es recabar dicha información consultando las notas de los anteriores compañeros.

Óscar León

miércoles, 11 de noviembre de 2015

Cláusulas que no se pueden poner en un contrato de alquiler


Las 6 cláusulas sin validez (más frecuentes) en el ALQUILER DE UNA CASA

La crisis ha beneficiado el alquiler de viviendas frente a la compra y actualmente crece de forma progresiva gozando de un status impensable hace algunos años, cuando era una opción mayoritariamente para los estudiantes y las familias de escasos recursos.

La mayoría de expertos, analistas inmobiliarios y economistas prevén el auge del alquiler y lo consideran como un factor de equilibrio dentro del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta que en España la compra de inmuebles ha sido la tendencia.

Las cláusulas nulas o sin validez legal más frecuentes a la hora de alquilar una vivienda.

Pero para que una cláusula sea nula, así lo expone Idealista, sólo un juez tiene capacidad para declararla como tal. Y nos señalan que “es muy importante la fase de negociación del contrato, intentando evitar la inclusión de cláusulas que puedan llegar a ser consideradas como tales para evitar problemas futuros”. Si el contrato incluye cláusulas nulas, no supone la no validez del contrato entero, sino sólo de las regulaciones que pudieran llegar a ser consideradas nulas por los tribunales.

1-Falsos arrendamientos de temporada

Se trata de firmar alquileres de once meses de duración para considerarlos como un arrendamiento de temporada y así evitar la aplicación de la normativa de arrendamientos de vivienda.

Pero para que un alquiler sea considerado de temporada es necesario que exista una justificación de la temporalidad tipo trabajo, traslado temporal, estudios… y la existencia de un domicilio permanente del arrendador diferente de la vivienda que se alquila. De lo contrario se considera arrendamiento de vivienda y el inquilino tendrá derecho a permanecer hasta 3 años, independientemente de lo que se haya firmado en el contrato.

2-Negativa a la prórroga legal

La cláusula de prórroga que señala que transcurrido el año de duración del arrendamiento las partes pueden decidir prorrogarlo es contraria a la que se contempla en el art.9.1 LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) que señala que la prórroga para el arrendador es obligatoria y de forma voluntaria para el arrendatario hasta un máximo de 3 años.

3-Obligado cumplimiento del primer año

Según señala Idealista, tras la reforma de la LAU de 2013, el artículo 11 LAU establece que el arrendatario tiene derecho a dar por terminado el contrato en cualquier momento una vez pasados los seis primeros meses y la penalización estará limitada a lo que la ley establece.

4-Pago por adelantado de más de un mes de renta

De conformidad con el artículo 17.2 LAU, el arrendador no puede exigir el pago por adelantado de más de una mensualidad de renta. La ley hace referencia a la mensualidad de la renta de alquiler, que es diferente a otro tipo de pagos como fianza, garantías adicionales o la prima de opción en el caso de alquiler con opción a compra.

5-Traslado del deber de conservación de la vivienda

El arrendador tiene obligación de realizar las obras necesarias para la adecuada conservación de la vivienda, como establece el artículo 21.1 LAU. Cualquier cláusula que obligue al arrendatario a realizar trabajos de conservación de la vivienda, se considera nula y contraria a la LAU.

Desde Idealista se señala que la interpretación de las cláusulas de obras es delicada y debe hacerse por profesionales especializados para poder interpretar, conforme a Derecho, la literalidad del contrato.

6-Acceso a la vivienda por el arrendador

Es ilegal cualquier cláusula relativa a la facultad de acceso por parte del arrendador a la vivienda arrendada para comprobar su estado pues el domicilio alquilado por el arrendatario goza de especial protección. Así queda establecido en el artículo 18.2 de la Constitución Española.